XIV. évfolyam 6. szám - 2014. június

Új helyi értékvédelmi rendelet a város arculatának védelmében

Új fejezet nyílt a pilisvörösvári épített környezet védelmében, amikor az önkormányzat idén tavasszal megalkotta az új helyi értékvédelmi rendeletet. A rendelet a városkép megőrzésére, védelmére tesz kísérletet azzal, hogy a régi svábházak tulajdonosait próbálja a stílushoz illő felújításra ösztönözni.

Pilisvörösvárnak, 325 éves településünknek igen kevés műemléke, tekintélyes, ódon épülete van. Nincsenek kastélyaink, palotáink, nemesi kúriáink. Városunk sajátos arculatát a még meglévő, a 19. század végén és a 20. század elején épült hagyományos, falusias sváb parasztházak és a Fő utcán található néhány régi kereskedőház határozza meg. Az új helyi értékvédelmi rendelet, amelyet 2014. április 9-én fogadott el az önkormányzat képviselőtestülete, 20 épületet helyezett helyi védelem alá (templomokat, kápolnákat, iskolákat, vasútállomást stb.), 18 emlékművet, szobrot, keresztet, képoszlopot, kutat nyilvánított védett műtárggyá, 88 népi jellegű épületet (sváb parasztházat) és 20 kereskedőépületet pedig karakterhordozó épületté. A helyi védelem alá helyezett épületek (H1), a védett műtárgyak (H3) és a karakterhordozó épületetek (K) különböző szintű védelemben részesülnek.

A karaktervédelmi területen a település nem védett részéhez  képest nagyobb számban jelennek meg a védett karakterelemek.

A karaktervédelmi területen a település nem védett részéhez képest nagyobb számban jelennek meg a védett karakterelemek.

A továbbiakban arról olvashatnak, hogy a karakterhordozó lakóházak esetében mit jelent és mivel jár ez a védettség, hogyan jött létre a megőrzendő házak listája, mi az önkormányzat célja a rendelettel, és hogy az érintettek miben kapnak segítséget.

A régi házak adják a város arculatát

Vörösváron alapvetően két típusa lelhető fel a karakterhordozó épületeknek: A népi jellegű karakterhordozó épületek (sváb parasztházak) jellemzően hosszú, egytraktusú épületek, amelyek az utcafrontra merőlegesen állnak, oromfalas, nyeregtetős kialakítással. Az épületek másik fajtáját jelentik a kereskedőház jellegű karakterhordozó épületek, amelyek jellemzően zártsorú vagy félig zártsorú beépítésűek, néha kapualjas épületek, több ablakkal néznek az utcára, és olykor üzleti funkciót is tartalmaznak. Ilyenek többnyire a Fő utca mentén találhatóak, de elszórva máshol is.

– Nagyságrendileg száz olyan régi ház van a városban, ami meghatározó a város arculata szempontjából – mondja Gromon István polgármester, aki különösen szívén viseli a helyi értékvédelem ügyét. – Már évekkel ezelőtt, még az előző főépítésszel, Gyimóthy Ákossal fogtunk bele abba a hatalmas munkába, amit ezeknek az épített értékeknek a felmérése, leírása és kategorizálása jelent. Mivel a városnak nincs más kiemelkedő építészeti értéke, csak ez – a régi házak alkotta egységes városkép – az, ami egyedivé teszi és teheti Vörösvárt a jövőben is. Persze csak akkor, ha megmarad ez az arculat.

Sok helyen sajnos már csak nyomokban lelhető fel az eredeti ház: hozzáépítettek, ráépítettek, a régi ablakokat újakra, nagyobbakra cserélték, befalazták a tornácot, ezáltal megváltozott a házak formája, megváltoztak az arányaik. Az önkormányzat feltett célja, hogy úgy mentse meg ezeket az épületeket, hogy közben ne sértse a tulajdonosok jogait. A rendelet ezért pozitív eszközökkel próbálja befolyásolni a tulajdonosokat: nem tilalmakat állít fel, hanem kedvezményeket kínál, és semmit sem tesz kötelezővé.

Felújításért cserébe plusz beépítési lehetőség

Az értékes régi ház elbontásához, átalakításához igen gyakran a lakásbővítési lehetőségek keresése vezet. Ezt tartotta szem előtt az önkormányzat, amikor úgy döntött, hogy a telek beépítési lehetőségének növelését ajánlja fel azoknak, akik legalább az utca felé eső első 10-12 méteren megtartják és az értékvédelmi kataszterben szereplő javaslat szerint felújítják régi, karakterhordozó házukat. 1000 m2-nél nagyobb telkek esetében 5% beépíthetőséget nyerhetnek ezzel, kisebbeknél 10%-ot (680-1000 m2), 15%-ot (250-680 m2), ennél is kisebb telkek esetében pedig akár a 20%-ot is elérheti a növelés.

Rövid (32 méternél kisebb mélységű) telkek esetében ezen felül mentesülhetnek a tulajdonosok az alól az országosan érvényes szabály alól, amely szerint az épület mögött meg kell maradnia egy 6 méteres hátsókertnek. Hagyományőrző felújítással csökkenthető a hátsókert mérete 4 méterre, sőt – ha ezzel a hátsó szomszéd építési jogai nem sérülnek – akár 0 méterre is. Hasonlóan az oldalkert mérete 3 méterre csökkenhet a 12 méternél keskenyebb telkeken.

Ha tehát valaki felújításba vagy bővítésbe kezdene, érdemes utánanézni, hogy szerepel-e a háza az értékvédelmi kataszterben, mert az is lehet, hogy annak stílusos felújításával  több lehetőséget szerezhet a bővítésre, mint ami egyébként az adott övezetben megengedett. Ha a telek amúgy is elég nagy (vagy a beépítési százalék eleve magas – mint a Fő utcai ingatlanok esetében), tehát többlet beépítési lehetőség nem szerezhető, még akkor is nyerhet a tulajdonos azzal, hogy rajta van a listán, mert szakmai segítséget kap a felújításhoz. Érdemes felvenni a kapcsolatot az önkormányzattal, mert térítés nélkül (a város pénzén) juthatunk stílusos, szakmailag korrekt felújítási javaslathoz. Ezen felül – ha a tulajdonos kéri – a szépen helyreállított épület felkerülhet a védett épületek listájára.

A karaktervizsgálat

Az értékvédelmi rendelet alapja az a „Karaktervizsgálat” című tanulmány, ami a Helyi értékvédelmi rendelet függelékét képezi. Ez a tanulmány éveken át tartó anyaggyűjtés eredménye. Kálmán Kinga főépítész a város összes utcáját végigjárva megkereste azokat a házakat, amelyek a település helyi építési hagyományaira támaszkodva épültek, és amelyek még megőrzésre méltó állapotban vannak, azaz karakterhordozók. Ezek alapján Majtényi-Zachar Bernadett építészmérnökkel, az Építéshatósági osztály munkatársával közösen állították össze a tanulmányt, amely az ezekre a házakra jellemző karaktereket veszi számba. Ilyen karakterelemek például a tömegarány, az utcai homlokzat és annak részletei, az ablakok száma és mérete, a lábazat, az épületek anyaga és színe. Ezek a karakterek már nagyon kevés házon vannak meg hiánytalanul, de összességében mégis kirajzolódik egy kép arról, hogy milyen egy hagyományos vörösvári sváb parasztház.

A karaktervizsgálat elkészült, és a városi honlapon a rendeletek között mindenki számára hozzáférhető. Fő célja hogy segítséget nyújtson az építtetőknek és a tervezőknek, amikor hozzáfognak egy ilyen régi épület helyreállításához. Ezért minden karakterelemhez tartoznak javasolt megoldások, és kerülendő megoldásokat bemutató képek is, szöveges magyarázattal kísérve. Készült külön elemzés az ablakokról, a lábazatokról, az utolsó fejezetben még a bővítési lehetőségeket is kielemzi a vizsgálat: hogyan tud illeszkedni az új épületrész a régi, megőrzött épületrészhez, és egyáltalán: hogyan lehet oly módon bővíteni a házat, hogy az eredmény a 21. század követelményeit is ki tudja elégíteni.

Adatlap készült minden házról

A karaktervizsgálat során nemcsak az általános jellemzőkről készült felmérés, hanem létrejött egy részletes helyi értékvédelmi kataszter is, ami az összes megőrzésre méltó vörösvári házról tartalmaz egy-egy adatlapot. A kataszter felméri a karakterhordozó házak tulajdonságait, állapotát és értékeit. Tartalmazza minden épületről a legfontosabb adatokat, a védelem alá helyezés indoklását és végül egy felújítási javaslatot.

A karakterhordozó épületek között vannak olyanok, amelyek jelenleg is szépen karbantartott állapotúak, és őrzik még az eredeti kialakítást. Található ilyen épület a Kápolna utcában, a Kossuth utcában és a Fő utcán is. Vannak olyan házak, amelyek ugyan eredeti kialakítást őriznek, de leromlott állapotúak. Mások már átestek némi átalakításon – például kicserélték vagy befalazták rajtuk az utcai ablakokat, eltüntették róluk a vakolattagozást vagy új színt kaptak –, de eredeti megjelenésük viszonylag egyszerűen helyreállítható. És vannak olyanok is, amiket sajnos a jellemző karakterek elhagyásával újítottak fel, de még ezek is visszaállíthatók eredeti állapotukba.

A városi honlapra hamarosan felkerül ez a helyi értékvédelmi kataszter is, amelyben lehet majd böngészni: bárki ellenőrizheti, hogy rajta van-e a háza a védendő épületek listáján, és hogy minden adat hibátlanul szerepel-e rajta. Az önkormányzat ezen kívül külön értesítést is küld majd az érintett háztulajdonosoknak. Különös teendő ezzel kapcsolatban nincs, de ha valaki építkezésbe, felújításba, bővítésbe kezdene, mindenképpen érdemes tanulmányoznia az ajánlásokat, s a stílusos felújítás esetén járó kedvezményeket.

Ez csak a kezdet

A helyi értékvédelmi kataszter jelenlegi állapotában még csak egy folyamat kezdete. Az adatgyűjtés, az adatlapok pontosítása, a régi, eredeti fotók felkutatása még évekig folytatódni fog. Közben a helyi értékvédelmi rendeletnek köszönhetően – remélhetőleg – egyre több régi ház nyeri vissza régi pompáját. Az önkormányzat hosszú távú célja: Vörösvár sajátos építészeti arculatát megőrizni, a lehető legtöbb értékes régi épületet megmenteni, helyreállítani. Ha ezek a régi házak eredeti szépségükben mutatják magukat, az nemcsak az egyes háztulajdonosok, hanem egész Vörösvár számára büszkeség lesz.

Sólyom Ágnes